L’ipoteca può essere definita come una garanzia reale che grava su un bene, che può essere sia immobile sia mobile registrato. La sua funzione principale è garantire il pagamento di un debito.
L’ipoteca può essere sia volontaria, costituita attraverso un contratto tra creditore e debitore, sia giudiziale, decretata dal giudice in caso di mancato pagamento di un debito.
Per la sua validità, l’ipoteca volontaria necessita di una specifica autenticazione, nota come accertamento giudiziale della sottoscrizione. Ma quando si vuole procedere all’estinzione o cancellazione automatica dell’ipoteca volontaria come bisogna agire? Lo scopriamo nel dettaglio in questa guida.
Cancellazione dell’Ipoteca automatica
Con l’estinzione del debito garantito, emerge l’esigenza di cancellare l’ipoteca. Il Decreto Bersani del 2007 ha introdotto importanti semplificazioni. Una di queste riguarda la cancellazione di ipoteca Legge Bersani prevede che: una volta che il debitore ha pagato l’ultima rata del mutuo o ha chiuso anticipatamente il mutuo, l’istituto di credito è tenuto a comunicare agli uffici competenti l’avvenuta estinzione.
Infatti, prima della Legge Bersani bis (n. 40/2007), la cancellazione di un’ipoteca richiedeva una procedura notarile, un processo che poteva essere lungo e gravato da costi aggiuntivi. Tuttavia, la nuova normativa ha rivoluzionato questa pratica.
Una volta pagata l’ultima rata del mutuo, l’istituto di credito ha l’obbligo di comunicare l’estinzione del debito all’Ufficio del Territorio. Questa comunicazione innesca la cancellazione automatica dell’ipoteca, eliminando la necessità di intervento notarile e, cosa ancora più importante, senza alcun costo aggiuntivo per il debitore.
Sebbene l’obbligazione sia estinta, è fondamentale che l’ipoteca sia cancellata per garantire che il bene sia completamente libero da vincoli.
Come funziona per le tasse?
Un altro vantaggio significativo introdotto dalla Legge Bersani bis riguarda le tasse. Prima della sua introduzione, la cancellazione di un’ipoteca comportava spese notarili e tasse. Con l’entrata in vigore della Legge Bersani, la cancellazione automatica dell’ipoteca non richiede più il pagamento di tributi ipotecari.
Questo perché tale cancellazione non si verifica solo nell’interesse del debitore, ma anche per garantire il corretto funzionamento del sistema di pubblicità immobiliare, e quindi nell’interesse generale dello Stato.
Differenza tra estinzione e cancellazione
È essenziale sottolineare la distinzione tra l’estinzione dell’ipoteca e la sua cancellazione. Sebbene un’ipoteca possa essere estinta, potrebbe non essere ancora cancellata dal registro. Questa distinzione è vitale, poiché la presenza di un’ipoteca non cancellata potrebbe rappresentare un ostacolo in caso di vendita dell’immobile.
I tempi di cancellazione
La velocità con cui viene cancellata un’ipoteca varia in base al tipo di ipoteca e alla procedura di cancellazione. Nel caso della procedura semplificata, si prevedono tempi brevi, con l’obbligo per la banca di agire prontamente. Tuttavia, la cancellazione di un’ipoteca giudiziale può necessitare di tempi più lunghi, poiché dipende dalla decisione del giudice.
Costi di cancellazione
I costi variano in base al tipo di ipoteca. Ad esempio, per un’ipoteca relativa a un mutuo, la cancellazione non ha costi grazie alla procedura semplificata. Invece, nel caso di ipoteche giudiziarie, si dovranno sostenere sia le spese notarili che eventuali imposte e tasse.
Come Assicurarsi che l’Ipoteca sia stata effettivamente cancellata?
Se hai terminato di pagare il tuo mutuo, è fondamentale assicurarsi che l’ipoteca sulla tua proprietà sia stata effettivamente cancellata. Ecco come puoi procedere:
Anche se hai saldato completamente il tuo debito con la banca, è sempre una buona pratica controllare se l’ipoteca è stata effettivamente rimossa dalla tua proprietà.
Ci sono vari metodi per verificare la situazione ipotecaria, tra cui:
- Visure ipocatastali
- Ispezioni ipotecarie
- Consultazione del Registro delle Comunicazioni.
Queste sono ricerche che ti permettono di accedere a informazioni catastali relative ai beni immobili, come l’identificazione, la redditività, i dettagli dei proprietari, le rappresentazioni grafiche e gli aggiornamenti catastali.
Sebbene molte di queste informazioni siano accessibili al pubblico (a parte alcune come le planimetrie, riservate ai proprietari), potrebbero esserci costi associati.
Con queste, puoi esaminare registri dettagliati presso le Conservatorie. In pratica, ti danno una visione chiara di tutte le attività legate alla tua proprietà, come ipoteche, sequestri, compravendite e molto altro.
Puoi andare personalmente alla Conservatoria o all’Ufficio del Catasto della zona in cui si trova la tua proprietà. Lì, compila un modulo specificando i dettagli richiesti e richiedi la visura o l’ispezione desiderata.
Per chi preferisce evitare la burocrazia fisica, l’Agenzia delle Entrate offre un servizio online. Dopo aver effettuato la registrazione e ottenuto le credenziali di accesso Entratel/Fisconline, puoi accedere alla sezione “Consultazione personale“. Questo ti permetterà di esaminare la banca dati ipotecaria relativa ai tuoi beni, tutto comodamente dal tuo divano.
Pur essendo un passo spesso trascurato, verificare la cancellazione dell’ipoteca è cruciale.
